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집값이 오르지 않으면 일어나는 일 (3)
지금 소득대비 집값이 너무 높아졌는다것 주지의 사실입니다. 그래서 거래없고 거래가 없다는 것은 오르지 않는다는 여론이 더 많다는 것입니다. 중개업소마다 매물만 잔뜩 쌓여있는데 거래가 일어나는 것은 현재의 매물가격 보다 1-3억원 더 하락한 급매물만 거래가 이루어지고 있는 것 현실입니다. 심리적으로 불안하다는것이죠
다르게 말하면 공사비도 오르고 돈도 많이 풀어졌고. 신규 공급 물량도 대폭 줄어들어서 공급부족도 상당하여 기존의 집값이 많이 올라야 함에도 50% 올랐다가 20% 내린상태인 것 같습니다. 지금은 오르지 않는 현상이 계속유지되는 이유를 묻는다면 즉 소득대비 집값이 더 높아져 있다는 것을 의미합니다. 소득도 지난 10년동안 대비 100%정도 올라줬어야 하는데 평균 10-30% 정도가 대부분입니다. 삶의 질이 떨어지고 빈부의 격차는 더 심해졌고 불안한 사회. 가진자에 대한 증오심 유발시키는 정치인들 이들 모두에게 욕만 해대는 나라가 된 것 다 이유가 있습니다.
과연 전문가 말대로 26-27년 집값이 오르기 시작할까요?
미국대비.. 상대적으로 저렴한 집값... 인플레로 인하여 집값이 상당히 올라줘야 함에도 오르지 않았다 더 올라야 한다.
변수는 소득대비 너무 높은 집값 때문에 그렇게 거래가 많아지지 않을 것이다. 일리가 있어 보입니다. 장기적인 불황에 덫에 걸려 넘어진 일본의 잃어버린 30년 우리도 닥칠수 있다는 예상입니다. 일본의 장기불황 원인이 많은데 첫채가 저출산이 원인으로 점점 헤어날 수 없었다는 것인데 우리는 일본보다 더 심각한 저출산에 직면해있다는 것 아셔야 하고요 일본보다 더 심각한 현상은 국민이 두진영으로 편이 갈라져 있다는 것과 양극화가 더 심화되어 있다는 것도 심각한 문제가 아닐 수 없습니다. 추가로 덤 하면 한국경제의 주춧돌 역할을 해야 할 40-50 세대들 위로는 부모님을 보살펴야 하고 아래는 자식들을 가려쳐야 할 중심 세대들이 숲을 보지 못하고 정치,경제상황 등에 옳고 그름을 정석대로 판단 못하고 있다는것도 크나큰 문제가 아닐수 없습니다.
그리고 두 번채 변수는?
시장이란 모든님들이 다 참여하도록 개방되어야 함에도 우리네 주택시장은 투자자는 100% 시장진입을 차단해놓은 나라가 된것입니다.. 다주택자는 추가로 취득시 취득세중과 13.4%외에 종부세. 재초환 부담금. 주택거래허가제. 의료보험료 추가부담등 4-5중 규제를 해놓고 있는실정입니다.
* 2주택자가 7억원 주택 추가 구입시 취득세만 무려 1억원으로 원천적으로 다주택자 추가 주택 취득 차단한 정책 유지
* 일부 지방 인구소멸지역엔 이런 적용하지 않겠다 등 수정을 했지만 전혀 시장은 요지부동입니다. 지난 과거 벼락치기로 세금폭탄때리고 규제한것 언제 또다시 들고 나올지 예측 불허이기 때문입니다.
시중 여유자금(장.단기 저축성예금 규모)이 무려 880조원이나 된다고 합니다. 이돈의 행방은? 규제와 세금이 변수인데 당분간은 주식시장과 저축성 예금에 머물고 있어야 합니다.
토지시장?
업무용이 아닌 토지 공시가격 5억원 이상은 종부세대상입니다. 수백 수천만원 내놓아야 합니다. 상가도 그렇고 부동산 시장 자체가 예전과 달리봐야 하는 이유입니다.그래서인데 여유자금 일부가 미국의 주식시장으로 흘러가서 상당한 재미를 봤다고들 하고 중국주식에 투자한님들 개피본 것 결론난 것 참고해야 합니다
두나라의 차이는 예측이 가능한 나라인가 아닌가? 경제규모 보다도 자유시장경제 체제 즉 부자를 인정할것인가 안할것인가 등등의 차이 때문에 미국주식에 일찍 투자힌님들 재미를 본 것으로 봐야 합니다.
3번채 변수는?
국민입장에서 주택시장이 활성화 되고 저렴한 주거비용으로 살림을 하도록 해야 하는데 정부도 한몫 거들어 세금 더 내놓아라 다그치는 나라 이게 아주 심하다보니 내집마련 해봐야 월세를 정부가 갖다 주는 꼴이 되니 무주택자 비율 43%는 변화할 수가 없습니다.
집이 낡아서 재건축 한다는데 정부가 돈을 내놓아라?
시중에 신축이던 재건축이던 공급에 차질을 빚고 있는것 현실이고 공급 부족 현상이 3년 이상 간다고들 하는데... 그 이후 정말 수요대비 신축 추가 공급이 모자라면 또 한번 폭등장세가 올것으로 예측하는 전문가들 많습니다. 이런 예측이 맞아떨어질지 두고볼입니다만. 그것 보다도 지금 저성장 (년 2%대 성장.) 침체기에 갇혀 있는 나라입니다 물론 외부요인이 90%이상입니다만 이런 추세가 오래가다보면 집값이 오르지도 않으면서 침체기간도 오래갈 수도 있다는 것입니다.
장기 침체의 후유증은 수백억~ 이상 고금리(7%~12%) pf 대출내어 토지 사놓고 공사비 인상에 고분양가로 분양이 되지 않을 것 같으니 사업을 미루고 조바심 내는 시행사 건설업체가 한두군데가 아닙니다. pf발 뇌관이 곧 터질 것이라는 소문이 나고 있는데 이들이 집값 올라줘서 사고 팔고 거래활성화 시절까지 버텨줄수 있는지? 올하반기에 금리가 대폭 인하 되어야 하는데 과연 이루어질 것인가? 펙트인데 정부에서 뇌관터지기 전에 LH공사를 동원하여 3조원을 풀어서 이들의 토지를 사준다고 하는데 글쎄요 얼마나 도움이 될지?
시중에 여윳돈 즉 저축성 예금이 약 900조원 된다고 하는데 이들의 돈이 주택시장으로 들어와 줘야 함에도 집 숫자로 세금더더 하는 정책 즉 취득세 중과 등규제와 세금폭탄 풀지 않고 있고 어부지리로 자본력이 있는 다주택자들 등록임대사업자로 임대의무기간 끝나서 자동말소 되어 매물을 내놓아도 집이 팔리지 않어니 대폭 전셋값 올려서 세금 내고 있는 실정입니다. 결국 무주택자들의 전셋값 상승으로 피해자를 또다시 만들고 있는 것으로 봐야 합니다.
대비?--->
얼마전엔 아마추어들이 시장경제 무시하고 세금으로 집값을 어떻게 해보겠다 했잖아요 이런 중구난방 주택정책으로 자유시장경제가 아닌 규제가 심한 시장으로 변했는데 반드시 본의 아니게 피해자가 발생합니다. 근로소득외에 투자소득은 고사하고 피해자가 되지 않토록 노력해야 한다는 뜻입니다.
변수를 감안하더라도 난 투자하고 싶어?
전문가 강의 맨끝 줄~~ 요약은?
24년 하반기 부터는 역전세 해결되고 전셋값은 지속적으로 오른다 땀 흘려 번 돈을 불리고 싶은 투자자로 변화되고 싶다.
노후에 피해자가 되고 싶지 않다 면 어떻게 대처?
= 무주택자는 무조건 시장에 나가서 집을 사라입니다~
=1주택자는 상급지로~ 전철예정지로 ~ GTX역세권으로 갈아타야 하는 시기입니다.
이런 요약된 결론에도 쉽게 결심하고 시장에 나갈수 있는 국민 정서가 아니고 소득대비 집값이 너무 높다것과 정치환경 변화가 어떻게 될지도 모르고 . 언제 어떤 규제와 세금폭탄을 더 만들고 때릴지 아무도 예측을 못하는 나라인 것이 변수입니다.
변수는 또 있습니다.
정치권력의 포플리즘 정책으로 인플레는 지속적으로 되는 상황임에도 불구하고 저성장 침체의 길이 오래갈수도 있다는 것이 변수이기도 합니다만 지금 경제가 안좋아~ 해결책으로 국민 1인당 25만원식 현찰을 배급하자고 떠들고 있습니다.
부가가치 발생않는 SOC 사업 뿐아니라 공짜돈까지 풀리면 결국 물가는 더더욱 오르게 되어 있어 더큰 피해를 주는 행위인데 공공연이 이런 제안을 하고 있습니다.
주택시장에 매달아 놓은 규제와 세금폭탄 선진국 대비 넘 많다는 것 엄청나다는 것 이거 조정을 안할 것 같다는것입니다. 세계 어느나라도 국민 주거 즉 주택 거래에 국가허가증 받고 거래 하라는 나라는 한국이 유일합니다 그래서 인데 골치 아프다 신경 쓰고 싶지 않다 그럼 그냥 그럭저럭 편하게 모두가 팔자소관이여~ 하고 살아야 합니다. 노후에 불편하다 경제상황이 어렵다 그럼 현찰 배급줄에 서면 됩니다. 배급받은 돈의 량과 돈의 값어치가 문제가 되겠죠
침체 안가고 오를 것이다에 동의한님~~
어디로 가서 사야하나? 가 펙트입니다.
저남쪽 나라 따뜻한 고장에 가면(경남 통영시) 곧 입주할 아파트가 미분양 되어서 평당 800만원대에 어서와~ 하고 있습니다. 서울은 재건축하는데 평당 900만원달라고 하는데...왜 이런 현상이?..그길 가서 그 아파트 사서 별장 등으로 사용하고 싶다 는 님들 많습니다만 정치집단은 그런뻘짓 하지 마라 집숫자로 세금을 더더더 뿐 아니라 규제와 자영업자는 의료보험료 폭탄 덫을 놓아두고 있어니 이런일이 벌어지고 있는것입니다.
이런 규제 외에도 년경제 성장률이 10% 였던 70년 80년대처럼 아무곳이나 가서 사면 안 된다는 것입니다.
비싼 서울은 아니더라도 수도권중에서 GTX.역세권.일반 신규 전철 역세권 고급 일자리 증가지역으로 가라가 요약입니다.
향후 10년앞을 바라보면 맞는 소리이고 왠만한님들 이런 곳에 가서 사야 한다는 것 다 알고 있어면서 실천이 잘안되는 것 도 사실입니다.
그런 차원이라면 지금 착공한 인동선(인덕원-의왕-수원- 화성 동탄간 38km) 전철 역세권도 투자 적기 인 것 같습니다.
우선 타지역보다 적은 돈으로 투자하기 좋은 지역이라는 것이 특징 입니다 .
서울 도심으로 빠르게 진입가능한 지역으로 변할 수 있는 곳이기도 하고요 5년이면 인동선 (급.완행) 개통됩니다.2-3정거장 가면 GTX 인덕원역까지 갈 수 있는 지역이니 말입니다.
일자리 많은 지역. GTX역세권 환승할 수 있는 전철 1-2~3정거장 이내지역이 전망이 좋을 것이라고 합니다. 불가 5-6년 전에 까지만 해도 1기 신도기 거리까지만 가라고 했는데 이젠 저 남쪽 용인.기흥.오산까지 가도 된다고 합니다. 초고속 GTX 전철 신설과 고급일자리가 그 곳까지 내려간 것 감안한 것 같습니다.
세계 220개국 나라에서 인구밀도 3위입니다.
수도권만 보면 면적대비 인구밀도 1위입니다.
좁은 국토면적인데 활용도면에서 넓게 사용못하고 좁게 복닦거리면 살고 있는 나라입니다.
국회를 세종시로 보낸다는데 주위분들 모두가 대찬성입니다. 이유를 물으니 저넘들 특권만 누리고 뭐하나 제대로 한게 없다. 상대방 비방에만 국민에게 세금폭탄만 열을 올리니~ 서울에서 멀리 보내는것이 좋다는 것입니다. ㅎㅎㅎ지금 국회에 머물고 있는 민생법안이 수두룩 함에도 처리 안하고 있습니다. 세종시로 이사가면 빨리 처리해야할까요
국민입장에서 심리적으로 아주 불안한 것은 또 있습니다.
오르던 내리던 예측이 가능한 시장이 되어야 돈이 움직입니다. 시중의 여윳돈이 투자처로 이동해야 경제활성화가 되고 낙수효과도 발휘되는데..약900조원이 저축성 예금에 묶여 있는 것 자체가 예측이 불가한 나라이기 때문이기도 합니다.
정부정책이 아니고 시장이 가격을 정하는 나라로 가야 하는데 그게 좀 안되고 있는 이상한 나라입니다.
2차대전이후 일본의 식민지에서 해방되어 어쩌다 보니 미국통 이승만이 초대 대통령이 되고 그님의 진리대로 미국편에 서서 도움도 받고 나라의 기반을 자유시장경제 체로 간 것 한가지만 해도 애국자 틀림없고 국민으로 정말 정말 다행이고 행복한 순간이기도 한데 그님을 그토록 욕해댄 것 그님의 다큐 영화를 보고 낀바가 많았습니다. 그래서인데 국민 모두가 원하는 자유시장경제 체제가 지속되어야 하는데 그렇게 되지 않을 수도 있다는 변수가 있을 것이고 그 책임은 국민에게 있습니다. 국민 입장에서 경제적 자유를 얻으면서 피해 호소인이 되지 않을려면 국민들도 스스로 변해야 하지 않을까요? 러시아의 뒷배로 나라 만들고 운영한 북한은 3대세습에도 불구하고 지금 남한 말씨만 쓰도 잡아간다고 하니 이건 나라가 아닌데 그를 추종하는 님들이 자식은 미국에서 공부하고 있고 남쪽에서 자유를 누리고 있었어 할말이 없습니다.
정부 세입자. 임대인 3그룹 중에 정부가 대폭 세금으로 양보하지 않으면 국민들은 주거이전의 자유를 누릴 수도 거래가 많아질 수 없고 자유시장경제체제 유지가 어려운 것 사실이며 자유시장경제 체제하에서도 엇박자로 규제많고 세금이 많아져 버리면 예측이 불가하다는 것입니다. 돈은 수익을 따라 움직입니다.
예측이 불가한데 시중여유 자금이 그시장으로 들어올 수 없다는 것 인정해야 합니다.
그럼 어느땐가 또다시 폭발하겠죠!! 집값이 되었던 전셋값이 되었던 말입니다. 그럼 누가 이익을 보나요? 돈에 여유있는 님들입니다.
IMF 금융위기 시절 수천개의 기업부도 수백만명 실업자 양산 이게 다 군부독재자가 저질러 것이 아니라 민주화 열사들이 저질러 놓은 것 막대한 국민피해는 고사하고 그 당시 정치인들의 잘못된 혈세 살포로... 나라가 부도나고 기업이 수백개 망가져서 이런 기회를 얻어 이익을 챙긴 집단은 돈에 여유 있는 부자들이었다는것 기억해야 합니다 부자도 빚이 많은 부자가 아니라 현찰이 많았던 부자들입니다.
돈이 마음대로 오고가고 할수 없는 시장은 혼란 그자체이자 위기입니다. 위기에 어떤 일이?
불과 얼마전 우리 국민들 각자 상황이 다르겠지만 흥분 희열 공포 패닉 모두를 겪어봤잖요? 위기가 오면 폭등과 폭락을 반복한다는 뜻이고 피해자가 반드시 발생한다는 것입니다.. 지금 사과값이 폭등했는데 수입이 안된다 하니 묘수가 없는 것 주택도 마찬가지입니다. 수입불가 상품인데 지속적으로 공급만이 가격 안정을 도모할 수 있는데 지금 그렇게 않는 것 뻔히 보이고 있잖아요?
3기 신도시 발표 한지가 3년도 더된 시절이었는데 아직도 왕숙신도시 예정지구 가보니 농사준비 하고 있어요 24년도에 공공택지(아파트 건설부지) 2개 필지를 분양한다고 발표 했습니다.
2년전에 왕숙지구에서 사사분양 받은님 33평기준 5억6천만원대인데 걱정이 태산입니다. 과연 얼마나 더 달라고 할지? 그리고 입주는 언제일지는 아무도 모른답니다.
* 과연 아파트 분양이 될지 의문이고 두고 볼입니다.
선진국과 달리 정부 규제가 너무 심하고 세금폭탄 덫을 곳곳에 설치해 놓고 기다리는 나라
쉽게 공급을 할 수가 없는 환경입니다. 자선사업가는 별루 없는데... 수익을 보면 안된다는 나라입니다. 숫자로 많이 가지면 안 된다는 나라이기도 하고요
규제와 세금폭탄으로 뒤죽박죽 엉망진창된 주택시장을 보면 국민이 변하지 않는 결과물이기도 하고요 결과적으로 누굴 탓할수도 없는 국민 자업자득이라 봐야합니다. 향후 집값이 대폭 올라주면? 인플레 커버도 됨과 동시에 정체되어 있는 재건축시장 활성화와 주거이전의 자유를 누릴수 있을 것입니다만
요약해보면 집값이 오를 것이다? 펙트는 공급부족과 금리인하 화페량증가로 인한 시중유동성 자금 풍부 3가지 이유만으로 집값이 올라줄까요? 그렇다면 결과적으로 피해자는 집없는 국민입니다. 지금 시장에 나가야 합니다.
이런 시장상황 요약하면? 아래와 같은데 정치상황에 따라 변화할 수도 있다는 것도 유의 해야 합니다.
아 래
1) 정치집단의 혈세 및 빚까지 내어서 마구 사용으로 인플레 유발---> *과거 10년에 화폐증가량 103%
2) 공사비 폭등 (70%)---> 3) 고분양가로 미분양 세대 증가 및 신규사업 중단으로 공급 축소 불가피---> 4) 정부의 주택에 대한 규제 및 세금폭탄 유지로 투자자 시장진입 차단 --->5) 주택에 대한 투자자 100% 감소
--->6) 다주택자 물량 감소로 전셋값 상승으로 전환--->주택업게 신규 사업 출발지연과 PF 대출 잔액 135조원중에 부실대출 잠재(약30조원)----->
이런 상황은 신축공급 자체가 안되는 시절을 맞이한 것입니다.이런 시절 2-3년 가면 공급부족 현상 초래로 집값 폭등할 것인가? 아님 장기 침체로 들어설 것인가?
지금 정치상황으로 봐서는 예측을 할 수 없는 나라입니다.
*도표로 상승요인과 침체기 요인 구분해보면?
집값상승해야 할 요인 | 침체기 지속요인 | 후 유 증 |
시중유동성 자금 증가 13년-->23년 10년간 무려 103%증가 아파트 공사비 3.3M2당520만원에서 -->870만원 60%인상 24년 하반기부터 금리인하 시작으로 수요가 많아질수 있는 여건 공사비인상.고분양가.고금리로 신축공급 차질 공급 부족현상 3년이상 지속 집공급이 부족하다고 수입이 되는 상품이 아님. 집이 모자랄 때 급하게 6개월만에 완공하여 공급할수 있는 빌라사업 시장 자체가 사기사건으로 붕괴되어버렸고 대책이 없음 팔리지 않는 재고주택이 6만세대나 넘쳐남에도 이 재고주택 살수 없도록 규제와 세금폭탄 정책 고수(아파트 등록임대 사업자 페지) 24년 7월부터 금리인하 예상 | 1.저성장 침체기 지속으로 소득대비 아파트 가격이 너무 높은 현상으로 수요부족 현상 초래 2. 투자자(다주택자) 진입을 차단한 주택정책 지속으로 반쪽짜리 시장형성 공급보다 수요부족현상 심화 3.향후 정부 정책 예측불가의 나라.유지 및 저금리로 가도 주거이전에 따른 세금 및 주거비용 증가로 인한 주거이전감소로 거래 침체기 지속 4.. 10억원 이상 고가주택 자가 소유거주 보다 전세살이가 세금등에 월등히 유리한 나라가 변화(12억원주택 6억원 전세살이 4년에 1억2천만원 절약가능)
| 1.집값이 올라도 침체기가 지속되어도 똘똘한 한 채 수요는 늘어날 수 있음 2. 다주택자 압박과 세금폭탄으로 서울도심 집값과 지방집？？ 차이가 더 벌어져(10배정도) 양극화 현상 더 심화 되고 지속될 것 예측 3. 다주택자 압박으로 시중에 전셋집 공급 부족현상 초래로 전셋값 상승초래(무주택자 비율 43% 공공임대 비율 8%. 민간임대 거주 35%) 4. 정치적으로 집갑이 오르면 민심이 떠난다고 고착화 되어 규제 못풀고 세금폭탄 유지 할 듯 결국 주거이전에 따른 비용증가로 거래는 지속적으로 감소현상 초래 *지금 주거이전을 하면 수백이 아니고 수천만원 부대비용이 발생 *취득세.보유세.양도세등
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오를 확률 : 70% | 침체기 지속 확률 :30% | 후유증 지속 확률 90% |
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| 번호 | 제목 | 글쓴이 | 조회 | 추천 | 등록일 |
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| 현재글 | 집값이 오르지 않으면 일어나는 일 (3) | 110 | 1 | 2024/04/09 |
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